Análise de viabilidade · agosto de 2026
Três glebas medidas com o mesmo método, uma reprovada. Cada operação é avaliada isoladamente, em quatro eixos, e cada indicador aparece como faixa entre o cenário pessimista e o otimista — nunca como número único.
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Como estes números são produzidos
A diferença entre uma triagem confiável e um pitch é saber, para cada número, de onde ele veio e o quanto ele aguenta. O sistema recusa-se a exibir indicador cujo insumo não foi publicado.
Área e traçado saem do projeto urbanístico e do polígono georreferenciado. Quando há duas fontes, elas são cruzadas e a divergência é registrada.
Custo, preço, prazo e taxa de desconto são entidades publicadas e versionadas. Republicar uma premissa não altera retroativamente um cenário já publicado.
O fluxo de caixa, a TIR e o VPL vêm de um motor de amortização testado, não de célula de planilha. Mesmos insumos produzem sempre o mesmo resultado.
Indicador sem insumo aparece como indisponível, com a razão nomeada. Não existe número preenchido por conveniência.
Taxa de desconto. O VPL usa a Meta Selic definida pelo Copom — série 432 do Sistema Gerador de Séries Temporais do Banco Central, valor vigente na data desta análise, coletado da API pública. Não é premissa nossa: é dado observável e datado. É também uma taxa livre de risco, portanto um piso — o retorno exigido de um greenfield com licenciamento pendente é maior, e por isso os VPLs aqui são otimistas nesse eixo.
Limitação conhecida: os recebimentos estão subestimados. O contrato real de venda é indexado — INCC durante a obra, IPCA mais juros depois. O motor ainda não aceita contrato indexado, então o que está publicado é a versão não indexada, com juros nominais. Consequência: as parcelas entram por menos do que entrariam na prática, e o VPL é conservador por construção nesse eixo. Preferimos publicar o número menor a estimar a correção monetária sem série pinada.
Originação
Áreas mapeadas com proprietário identificado e modelo de negócio conversado. As duas primeiras linhas já avançaram para projeto urbanístico e aparecem detalhadas acima.
| Proprietário | Cidade | Área | Lotes | Ticket médio | VGV projetado | Modelo | Situação |
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Números de ticket e VGV desta tabela são estimativa de originação do proprietário, ainda não submetidos ao motor — por isso não aparecem como TIR ou VPL.